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上海嘉定地王楼盘售价破发卖一套亏一套

2018-07-20 18:00:28

上海嘉定地王楼盘售价破发 卖一套亏一套

[ 一位房企营销总监认为,这种“要现金流不要利润”的定价策略有几种可能:一是开发商急于回笼资金,二是打算在价格上“低开高走”、先赚人气。另外也不排除品牌推广上的考虑 ]

楼市风云变幻,深陷其中的开发商也是窘态各异。在严厉的调控政策下,继有部分高楼板价项目成本价销售后,昔日“地王”低于楼板价开盘促销的案例首次出现。

上周末,位于嘉定新城安亭汽车城板块的常发豪庭项目开盘“破发”,最低优惠价“击穿”楼板价最低价11588元/平方米起,均价13000元/平方米。而在2009年底,江苏常发地产“意气风发”拿下该地块时,楼板价就已高达12076元/平方米。

“这样的定价,等于卖一套亏一套。”一位地产业内人士在看到常发豪庭项目的定价时向《第一财经》感慨,“这已经不是面粉贵过面包,而是小麦贵过面包了。甚至不如整体转让,这样还可以省去营销费用。”

卖一套亏一套

2009年底,楼市调控就已初显端倪,但开发商们仍在“疯狂抢地”。

当年12月18日,嘉定新城中心区双丁路北、温泉路东地块公开出让,出让面积41863.6平方米,容积率1.8,共有15家企业参与竞买,最终,江苏常发地产以9.1亿元的拿下该地块,折合楼板价12076元/平方米,溢价率达到425%,超越一周前由浙江绿城集团竞买唐镇土地时创下的379%溢价率纪录。

显然,彼时“一掷千金”的常发地产并没有料到,此轮调控来得如此凶猛。

8月12日,位于嘉定新城希望路上的常发豪庭首次开盘,据销售人员介绍,该项目本次推出了155套房源,以54~168平方米的毛坯房为主。一位开盘当日到过售楼处的人士对表示,当天现场人气很高,首日去化率在五成以上。

昨日,一位售楼人员则对称,“优惠后的均价在13000元/平方米左右,部分低楼层房源的价格确实在11000元~12000元/平方米,但早就遭到购房者排队疯抢。”

不过,截至发稿,上房地产还没有该项目的成交记录。不过,该数据显示,此项目共取得两张预售证,总计推出532套房源,上备案价格在12700元~22100元/平方米,报价可浮动幅度为-20%。

同策咨询研究中心主任张宏伟给算了一笔账,“以楼板价12000元/平方米计算,加上建筑、财务、营销等成本约6000元/平方米,这个项目售价至少18000元以上才有利润可言。”

可见,即使该楼盘按备案价格出售,也很难摆脱“卖一套亏一套”的命运。

张宏伟认为,532套房源中拿出155套进行亏本销售,这个比例已经不低了,即使后期提价,整体项目能够保本就很不错了。“采用这种极端的销售手段,不排除开发商在资金链方面存在一些问题。”他分析称。

一位房企营销总监认为,这种“要现金流不要利润”的定价策略有几种可能:一是开发商急于回笼资金,二是打算在价格上“低开高走”、先赚人气。另外,该项目是常发地产在上海的首个项目,开发商可能处于品牌推广上的考虑。

该项目所在的嘉定新城板块,类似精装修房源的售价在15000元/平方米左右,这也使得该项目的价格优势不能完全凸显出来。此外,该项目靠近轨交11号线的变电站,这在某种程度上给项目的定价带来一定负面影响。

地王后遗症显现

公开资料显示,常发地产隶属于江苏常发集团。常发集团共有农装、制冷、地产三块业务,其中制冷业务已经在深交所上市。2003年,常发集团成立江苏常发置业有限公司,正式进军房地产业。

本报获得的一份《常发地产嘉定新城项目前期定位报告》显示,常发地产首次进入上海,常发豪庭项目肩负着品牌形象的塑造和利润创造的双重使命。

撰写上述报告的沪上某知名房产咨询公司认为,2009年嘉定地价持续升温,楼板价已在12000元/平方米以上,而各大开发商近年来在嘉定早已有了一定的土地储备,前期拿地楼板价仅在2000元/平方米左右,摊低了整体成本,其后续开发及操作有较大灵活性。“常发豪庭为嘉定新城地王项目

上海嘉定地王楼盘售价破发卖一套亏一套

,相比其他开发商,操作性上存在较大劣势。”

同策咨询研究中心提供的数据显示,今年以来,嘉定区的商品住宅成交价在13000元~16000元/平方米,常发豪庭所在的安亭汽车城板块的成交均价仅11683元/平方米,但2009年底,嘉定区的楼盘均价已在12000元/平方米左右。

显然,房价上涨势头被严厉调控“掐断”后,“地王”项目的命运显得岌岌可危。

去年年底,嘉定南翔新城公馆项目以近成本价甩卖100套房源,原27000元/平方米的售价直降至19000元/平方米,而项目开发商江苏新城地产拿地时楼面地价已高达13199元/平方米。同样,备受关注的“长风地王”项目中海紫御豪庭于今年5月贴近成本价入市;招商地产与万科打造的“广富林地王”佘山珑原也在此前“六折起售”。

按照两年的建设周期计算,开发商在2009年土地市场最为疯狂时拿下的项目将陆续“上市”。

一位开发商代表对表示,在调控背景下,如果资金链没有问题,延长开发周期是“地王”项目惯用的手段,但若开发商资金链紧张,那就只能“割肉求生”了。

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