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深创投公共租赁型住房领域新突破为未来对接

2018-08-09 18:12:01

深创投:公共租赁型住房领域新突破为未来对接公募REITs留下操作空间

住房租赁REITs产品创新再下一城。日前,深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划(以下简称“深创投人才安居专项计划”或“该产品”)获深交所评审通过,该产品以深圳市属人才公寓作为标的资产,是国内首单以公共租赁型住房做为底层资产的REITs产品,200亿元储架额度也使其成为截至目前租赁住房领域最大规模的证券化产品。

缘何选择公共人才租赁住房作为底层资产?产品设计有何创新之处?面临什么样的难点?未来前景如何

深创投公共租赁型住房领域新突破为未来对接

?日前,深创投人才安居专项计划的总协调人及基金管理人深创投不动产基金管理(深圳)有限公司(以下简称“深创投不动产”)相关负责人接受上证报采访,一一详解前述问题。

以人才租赁住房为底层资产

据了解,深创投人才安居专项计划由深创投不动产基金管理(深圳)有限公司(以下简称“深创投不动产”)作为总协调人及基金管理人,由深圳市人才安居集团有限公司(以下简称“安居集团”)作为原始权益人发起设立,储架发行总规模200亿元,标的资产均为深圳市住房保障部门统一配租、安居集团统一管理的人才租赁住房,预计可覆盖深圳市数千套房源。

依托深圳市的人才住房政策,该产品的投资标的位置优越、配套齐全,均为新交付的优质公寓,配租对象涵盖杰出人才、领军人才、新引进人才、高级人才、中初级人才等各层次人才。该产品期限为19年期,分为优先级、中间级和次级证券,其中优先级和中间级均获得AAA评级,发行后将在深交所挂牌转让。

虽然此前市场上已有多支地产商系的租赁型住房储架REITs产品,但底层资产为人才租赁住房的此次获批REITs产品是国内首单。

深创投不动产总经理罗霄鸣告诉,在资产的选择上,深创投不动产和安居集团均选择了位于深圳市核心区位的优质公寓,虽然人才租赁住房的租金水平比市场化公寓的租金水平低,但此类物业承租群体较强的支付能力,加上市住房保障部门的统一配租体系,能够确保此类物业现金流的高度稳定。同时,高素质人才聚集能够带动周边配套商业的升级发展,若协同运作,便可带来产品综合现金流的增长预期,为未来对接公募REITs留下操作空间。

产品设计充分考虑未来操作空间

深创投人才安居专项计划作为交易所首单公共租赁型住房领域的资产证券化产品(尤其是REITs产品),在切合政策支持方向的同时,首次面市即以200亿元规模刷新纪录,显示了公共租赁型住房领域有着巨大的资产储备,具备持续发行的潜力。

有资深固收业务负责人告诉,无论是该产品的设计,还是获批发行,都将具有很好的市场示范效应,对国内REITs的进一步发展,乃至公募REITs的推出将发挥积极的推动作用。

据深创投不动产相关负责人介绍,该产品采用储架发行模式,一次获批,分期发行,安居集团的储备资产和拟筹集人才住房房源均可通过直接发行REITs产品的方式实现。在产品的退出途径上,产品特别为对接公募REITs退出留下了选择空间,期限设计、退出定价等方面均为公募REITs退出做了充分考虑。

深创投不动产充分结合人才租赁住房的收益属性对该产品进行了结构化分层设计和交易结构优化,并首次在REITs产品中,匹配基金管理和主动投资职能,也在投资标的可扩展性、退出途径等多方面进行了充分设计,为进一步对接资本市场以及构建人才租赁住房可持续发展的模式打下了基础。

“深创投不动产携手安居集团开展此次资产证券化合作,经过了充分的产品论证,也得到了深圳市委市政府和相关主管部门的大力支持。”罗霄鸣表示,其希望所在机构能够结合REITs这种创新型金融工具,匹配人才安居住房的特点,帮助公共租赁型住房等保障性住房专营机构探索一条通过嫁接资本市场进行资产盘活以及筹集房源的新途径。相信这会为如何利用资本市场引导社会资本参与民生保障事业打开一扇窗,也将会更好地诠释和发挥REITs这个金融产品在不动产投资之外的多重效用。

业界呼吁多维度支持REITs产品可持续发展

公共租赁型住房交易所REITs破冰后应如何实现可持续发展?

有业内人士指出,公共租赁型住房等保障性住房当前普遍欠缺市场化运作体系,在国家大力推动包括REITs在内的金融创新大背景下,急需建立保障性住房运营发展的长效机制,从而构建出最终可以通过公募REITs上市的完整金融运作闭环,提升保障性住房相关资产包的投资吸引力,以满足市场化的公募REITs上市条件。

罗霄鸣坦言,目前公寓领域普遍面临着物业估值较高、租售比很低的问题,但是其也在投资的过程中看到很多二房东模式具备很强的投资价值,因此建议监管机构可以考虑把租赁权、收益权、经营权等等纳入未来公募REITs可投资的底层资产范围,从而提升产品的投资价值,这也同时能化解大量政府项目划拨用地下的盘活困境。

在他看来,“对长期资金和符合条件的养老金账户等进一步降低纳税税率”也是监管层在鼓励长期资金进入、遏制短期炒作方面可作考虑的一大重点。“对于REITs产品重组期间的税收,很多原始权益人都希望变现一部分但仍持有大部分,但是目前只要进行重组就会面临全部征税的问题,尤其是所得税,希望主管部门能够考虑递延征收未变现部分的税收。” 罗霄鸣称。

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